Kira Sözleşmesi/Kontratı İmzalarken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira sözleşmesi ya da halk arasında bilinen diğer adıyla kira kontratı; “mülk sahibinin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanım esnasında ondan faydalanmayı kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği ve kiracının kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşmedir. Kira sözleşmesi, konut/mülk sahibinin sahip olduğu konut ya da mülkü, sözleşmede belirlenen sınırlı bir süre için kiracıya verdiğinin yazılı bir beyanı anlamına gelmektedir.

Kira sözleşmesi/kira kontratı, mülk sahibi ve kiracı arasında yaşanacak herhangi bir sorun durumunda kullanılacak en önemli resmi belgedir. Bu nedenle herhangi bir kira sözleşmesine imza atmadan önce hem mülk sahibinin, hem de kiracının kira sözleşmesi kurallarını içeren evrağı dikkatlice okuması önem teşkil etmektedir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Eksiksiz kimlik bilgileri

Kira sözleşmesinde hem mülk sahibi, hem kiracı için dikkat edilmesi gerekenlerin en başında eksiksiz kimlik bilgileri yer alıyor. Mutlaka hem kiracının hem mülk sahibinin adı, soyadı ve T.C kimlik numarası (yabancı uyruklular için pasaport numarası) eksiksiz ve doğru yer alması gerekir. Kiracıların dikkat etmesi ve emin olması gereken bir diğer konu ise, sözleşmeyi imzalayacak kişinin gerçekten mülkün sahibi olup olmadığıdır. Emin değilseniz tapu kayıtlarına başvurabilirsiniz.

Kira tutarı ve ne şekilde ödeneceği

Kira sözleşmesi yaparken, aylık verilecek kira bedelinin doğru yazılması çok önemlidir. Kira tutarının sözleşmeye hem yazıyla, hem rakamla yazılması gerekir. Eğer ödenecekse KDV’nin de hesaba katılması ve kontratta belirtilmesi gereklidir. Ayrıca kira bedelinin ayın hangi gününde mülk sahibinin banka hesabına gönderileceği, mülk sahibinin hangi bankada hesabının olduğu ve bu bankadaki IBAN/hesap numarası eksiksiz bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir.

Kira Artış Bedeli

Kira sözleşmelerindeki artış oranları, Yeni Borçlar Kanunu’na göre belirlenmektedir. Mülk sahibi; kira sözleşmesinin süresi bittiği zaman TÜİK tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranından daha fazla bir oran olmaması kaydıyla konut üzerindeki kira bedeli artış miktarını gerçekleştirebilir. TÜFE’de belirtilen orandan daha fazla kira artışı yapmakta direten mülk sahipleri, kanuna karşı gelmektedir ve böyle bir durumda, kiracı konut ve kira sözleşmesi üzerindeki hakkını hukuksal yollardan arayabilir.

Taraflar tarafından imzalanan kira kontratı kendi kendine uzarsa, mülk sahibi en fazla 5 yıl boyunca TÜFE’nin belirlediği oranda zam gerçekleştirebilmektedir. 5 yıllık süre bittikten sonra kira kontratı, mülk sahibi tarafından belirlenen yeni bir kira miktarıyla devam edebilir. Ayrıca 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kira artış oranı yüzde 25’e sabitlenmiştir.

Doğru iletişim bilgileri

Kira sözleşmesinde “adres bilgisi” bölümünde, kiralanacak mülkün adresinin doğru ve tam olarak yazıldığını kontrol etmelisiniz. Mülk sahibinin veya varsa kefilin iletişim adreslerinin de sözleşmede bulunması dikkat edilmesi gereken bir diğer konudur.

Depozito

Kira sözleşmesinde yer alan ve en önemli konulardan biri olan depozito miktarı, konut için belirlenen kira bedelinin üç aylık toplamından fazla olamaz. Kiracı ve mülk sahibi kira kontratı yapılmadan önce depozito miktarının ne kadar olacağını belirlemelidir. Depozito bedeli, kiralanan konutun hangi şartlarda teslim alındığı ve konut hakkındaki demirbaşlarla ilgilidir.

Kiralanan konut içerisindeki demirbaşların (eşyalar, duvarlar, lavabo ve musluklar, mutfak kısımları, mobilyalar, zemin) kira sözleşmesi yapıldığı zamandaki mevcut durumu listelenmeli, mümkünse fotoğraflar eklenerek belgelenmelidir. Sözleşmenin bitiminde geri alınacak depozitonun ne gibi koşullar altında iade edileceği/alınacağı, bahsi geçen demirbaşların kira sözleşmesi sonundaki durumuna göre şekillenmektedir. Bu noktada, kiracının herhangi bir mağduriyet yaşamaması açısından depozitonun neden verildiği, ne kadar miktarda verildiği, hangi şartlar altında geri alınacağının açık ve net bir şekilde maddelenerek sözleşmede yer alması gerekmektedir.

Demirbaşlar ve tadilatlar

Kiralanan mülkün hangi koşullarda teslim edildiği, demirbaş bilgileri ve kiracının mülk sahibinin yazılı izni olmadan tadilat yapamayacağı da kontrata yazılmalıdır. (Mümkünse fotoğraflarla belgelenmesi her iki tarafın da lehine olacaktır) Mülkün “teslim edildiği şekliyle iadesi” konusu bir çok anlaşmazlığa yol açmakta ve mülk sahibi ile kiracının sorun yaşamasına neden olmaktadır. Bu konunun da açıkça yazıya dökülmüş olması bir çok sorunun yaşanmasının önüne geçecektir.

Sözleşmede yer alması gereken “kiradan düşülebilecek masraflar” aşağıda özetlenmiştir.

• Mülkün bulunduğu binadan kaynaklanan sorunlarda masraflar genelde mülk sahibine aittir.
• Örneğin boya, dış cephe kaplaması, üst komşudan kaynaklanan sızıntı gibi durumlarda giderler mülk sahibine aittir. Ancak kiracı ve mülk sahibi arasında yapılacak bir anlaşmayla kiracı bu masrafları kendi üstlenip kira bedelinden düşebilir. Bu konunun kira sözleşmesinde belirtilmesi uygun olacaktır.
• Yeni taşınılan bir mülkte eğer tadilat gerektiren durumlar varsa bunu genelde mülk sahibi karşılar. Eve taşınmadan önce kiracılar yapılması gereken tadilatları ev sahibiyle konuşup bunların halledilmesini talep edebilir.
• Eğer kiracı mülke taşındıktan sonra bir takım sorunlar olursa, bunu kiracı kendi cebinden karşılayıp kiradan düşebilir. Bu yasal bir durumdur. Örneğin tesisatın patlaması, kombinin bozulması gibi durumlarda kiracı mülk sahibine sormaksızın gerekli tadilatı yaptırıp, faturalarını mülk sahibine vererek kiradan düşebilir. Eğer mülk sahibi bu tadilatları yapmayı reddeder ve kiracının kendisinin halletmesini söyleyip kiradan düşmeyeceğini söylerse, kiracı mahkeme yoluyla bu durumu çözebilir. Bu konularda kanun her zaman kiracının yanındadır.

Yine sözleşmede yer alması gereken “kiradan düşülemeyecek masraflar” aşağıdadır:

• Bazı durumlarda masraflar kiradan düşülmeyebilir. Kiracı olduğunuz mülkte keyfi olarak tadilat yaparsanız ya da boya yaptırmak isterseniz masraflar size ait olur.
• İsteğe bağlı olarak yapılacak hiçbir masraf mülk sahibine yükümlülük getirmez. Ayrıca mülk sahibinin izni olmadan bu işlerin yapılması da doğru değildir ve kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanmasına neden olur. Devamında mülk sahibi kiracıyı mülkten çıkartıp maddi tazminat davası açabilir.

Aidat ve Faturalar

Kira sözleşmelerinde kiralanan konut daha büyük bir yapı içerisindeki bir daire ve apartman yönetmeliğince her ay ödenmek zorunda olunan belli bir aidat tutarına tabi ise aidatı kimin ödeyeceği konusu mülk sahibi ve kiracı arasında sözleşme imzalanmadan önce kararlaştırılmalıdır.

Bazı kira sözleşmelerinde aylık olarak toplanan aidat tutarından kiracı sorumlu olduğu gibi, bazı kira kontratlarında konut sahibi de her ay düzenli olarak aidatı ödeyeceğini kabul edebilmektedir. Kiralanan konut aidatını hangi tarafın ödeyeceği ve ne kadar miktar ödeneceği, kira sözleşmesinde ayrı bir madde olarak yer almalıdır. Elektrik, su, doğalgaz, internet gibi kullanımların sonucunda gelen faturalardan kiracı sorumludur.

Geçerlilik süresi

Kira sözleşmesinde sözleşme süresi ve yenileme dönemine ait bilgilere yer verilmesi çok önemlidir. Mülk sahibi, kirasını düzenli ödeyen kiracısını kira kontrat süresi dolmadan mülkten çıkaramaz. Ayrıca kontrat süresi bitimine 1 ay kala mülk sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine dönüşür.

Anlaşmazlıklar için

Mülk sahibi ve kiracı arasında bir anlaşmazlık yaşanması durumunda, hangi mahkemelerin ve icra müdürlüklerinin yetkili olacağı da sözleşmede mutlaka yer almalıdır.

Eski borçlar

Kiralanan mülkün geçmiş dönemden, yani eski kiracı(lar)dan ya da mülk sahibinden kalan aidat, su, elektrik, doğalgaz gibi borçlarının bulunması halinde, bu borçların yeni kiracıya ait olmadığı konusu kontratta yer alması gereken bir diğer önemli maddedir.

Kefalet

Kira sözleşmeleri imzalanırken bir ya da birden fazla kişi kefil olabilmektedir. Eğer bir kefil durumu varsa kefaletin süresi, miktarı, kefilin bilgileri kira kontratı içerisinde yazılı olarak yer almalıdır. Eğer ki kefalet belli bir miktar ifade edilerek belirtilmediyse, kefillik geçersiz sayılmaktadır.

Kefalet konusu, Borçlar Kanunu’nda açıklanmaktadır ve bu kanun gereğince, kira sözleşmesi imzalanırken kefil olacak kişi veya kişilerin, sözleşmede “….TL’ya kadar müşterek ve müteselsil kefilim” cümlesini evrak üzerine yazması ve altına imza atması gerekmektedir.

İmza aşaması

Tarafların, sözleşmenin her sayfasını birlikte ve varsa kefiller huzurunda imzalamaları tavsiye olunur. Maddelerin üzerinden tek tek geçilmeli ve mutabık kalınmalıdır. İmzaları yetkili kişilerin imzalayıp imzalamadığına ve hatta imzaların gerçekliğine dikkat edilmeli, gerekirse imza sirküleri / imza beyannamesi ile kontrol edilmelidir.

İmzalanan evrağın tüm gereklilikleri içerdiğine emin olmak ve ilerleyen süreçlerde herhangi bir açıkla karşılaşılmasını önlemek adına, kiracı ve mülk sahibinin kira sözleşmesini bir noter huzurunda imzalaması güvenli ve etkili bir yoldur. İmzalanan evraklar dikkatlice saklanarak zarardan korunmalıdır.

Her sözleşmede olduğu gibi amaç kuralları baştan, her iki tarafı da mağdur etmeyecek şekilde koymak ve bunlara uyulmasını sağlamaktır.

Sorun yaşamadan taraf olacağınız sözleşmelere imzalar atmanız dileğiyle…

sanem.orgey@kww.com.tr